目前的住房危机重新引发了关于如何监管短期租赁平台（如Airbnb）的讨论。国际研究表明，当房东“招待”游客而不是居民时，住房供应减少，租金上涨，社区发生变化。鉴于澳大利亚严重短缺租房的情况，限制短期租赁看起来是理所当然的。新近发布的研究显示，大多数首都城市每周租金在400澳元以下的房源比例已降至15% - 较一年前下降一半。我们长期关注这些问题，看着世界各大城市（从纽约到柏林到巴塞罗那）制定了旨在保护当地住房供应和社区的强有力法律...但它们真的有效吗？控制短期租赁是否能解决澳大利亚的长期租房危机？...一些城市正在尝试的方式：阿姆斯特丹、旧金山和伦敦规定整套房屋在短租平台（如Airbnb）上可预订的时间为每年30至90晚。超过这个时间，需要规划许可证改变房产用途。新奥尔良制定了限制度假出租位置的区域规划法。苏格兰最近也引入了类似的法律，要求在某些“规划控制区”内进行短期租赁需获得许可...很多城市（包括波士顿、阿姆斯特丹和多伦多）通过征收旅游税来对短期租赁运营商施加惩罚，以平衡与酒店的竞争，然后用收入来弥补失去的长期租房带来的影响...巴黎更进一步，要求短期租赁运营商通过购买和转换商业房屋空间为住宅用途“补偿”城市失去的租赁供应。目的是将住房重新置于市场...实施监管一直是一场持久的斗争，短期租赁活动的数据由租赁平台严格保密...一些平台，如Airbnb，现在通过他们的预定系统确保房东遵守本地规定，尽管这些合作行动通常在经历漫长的法律战斗后才会发生...许多地方政府已设立专门的合规部门来执行法规，通常是在邻居投诉的情况下进行。例如，新奥尔良利用高度可见的规章执行团队，甚至威胁切断电力供应...讽刺的是，一些城市正在与专业平台公司签订合规合约，比如名为“Sublet Spy”的公司，使用军事风格的技术来侦测非法出租...在澳大利亚，改变是分散和缓慢的...澳大利亚的规划法律由州政府监督。他们在处理短期租赁问题上比海外地区行动缓慢得多...例如，新南威尔士州已经采取措施制定标准化的短期租赁法规，经过长时间的磋商和调查。这些规定通常允许整套房屋的短期租赁不需要特别批准，但在悉尼都会地区每年的预订次数限制为180晚。其他地区可以申请施行相同的条件...这旨在保护租房市场，但考虑到业主可能在接近180晚上限之前就订满了每个周末和圣诞节假期，这很难实现...这就是拜伦湾的情况，那里本地居民和工人的住房非常稀缺，拜伦湾为其设定了90晚的严格上限，除了指定区域拥有大量第二套房...拜伦湾拥有全国最高比例的短期租赁房产。2020年，由于COVID关闭边界，该地区的租金有所下降，当时短期房产转向长期租赁市场...不过，这种情况没有持续很久。随着更多人在疫情期间搬到拜伦湾，短期租赁市场的回归，2020年6月的每周租金从555澳元上涨到了2022年9月的800澳元。长期租赁短缺是拜伦湾企业难以招聘员工的原因之一...西澳大利亚提议将短期租赁每年不超过60天的上限设定为需要地方规划批准。超过这个时间，则适用地方规划规则...例如，在玛格丽特河，度假屋所有者需要每年更新他们的规划许可以提供短期住宿。如果有关物业存在投诉，则可能会被拒绝续签...再次强调的是，主要关注点是保护既有的长期租赁住房供应。讽刺的是，长期租赁供应的不足给该地区的旅游业运营商带来了压力，他们的员工无法在该地区找到住房。与此同时，原本为度假者准备的房车公园正在提供住所给无家可归者...塔斯马尼亚州试图授权当地政府制定和执行自己的法规，尽管这可能需要新的立法...总的来说，监管短期租赁以防止进一步失去租赁供应是至关重要的，但政府行动缓慢且执法困难...对短期租赁的创造性利用...考虑到度假房屋将继续是区域旅游基础设施的重要组成部分，我们是否可以更加战略地利用它们？例如，在自然灾害或住房危机期间？...在2019-20年东海岸的森林大火期间，据估计有6.5万人短暂无家可归。大约有3100栋房屋也被毁，导致大约8千人急需住所...同样，去年新南威尔士州有超过1.4万栋房屋被洪水损坏，有超过5千人无家可归...一年后，新南威尔士州许多人仍然居住在不适当的住所。政府发放的临时住所，如房车和简易板房，供应严重不足...由于住房通常需要很长时间来建设，因此很难对这种短期需求增加做出反应...更有战略性和创造性地利用短期租赁存量可能是答案。我们看到一些Airbnb和其他平台为受灾者提供支持的举措，但这些响应主要是临时和无组织的...一旦宣布进入灾区，联邦和州政府可以强制并协调为受灾居民和救援人员提供短期租住设施的访问。当前的住房危机使关于如何规范爱彼迎等短租平台的争论再次兴起。国际研究已经明确指出，当房东“招待”游客而不是居民时，住房供应减少，租金上涨，社区发生变化。在澳大利亚严重缺乏租房的情况下，限制短期租赁似乎是一个明显的选择。新近发表的研究显示，澳洲大多数主要城市每周租金低于400澳元的租赁物业比例已下降至15% - 是一年前的一半。
我们长期研究这些问题，看到了全球主要城市——从纽约到柏林到巴塞罗那——出台了旨在保护当地住房供应和社区的严格法律。
但这些法律是有效的吗？控制短期租赁能解决澳大利亚的长期租赁危机吗？
一些城市正在尝试的做法是，阿姆斯特丹、旧金山和伦敦规定，一个整个住宅可以在像爱彼迎这样的平台上预订30-90晚。超过这个时间，需要规划许可来改变物业的用途。
南特等地有限制假日租赁到特定位置的分区法律。近期，苏格兰也出台了类似的法律，要求在某些“规划控制区”内对短期租赁进行许可。
许多城市，包括波士顿、阿姆斯特丹和多伦多，对游客征收旅游税，作为短期租赁经营者的打击，同时与酒店打平场。然后利用收入来抵消失去的永久租赁住房的影响。
巴黎更进一步，要求短期租赁经营者通过购买并将商业空间转换为住宅用途来“补偿”城市中的租赁供应。目的是将住房重新投入市场。
执行法规一直是一场持续不断的斗争，由于短期租赁活动的数据由租赁平台严密保管。一些平台，如爱彼迎，现在通过其预订系统确保房东遵守当地规定，尽管这些合作行为通常发生在长期的法律斗争之后。
许多地方政府建立了专门的合规部门来执行法规，通常是在邻居投诉的基础上采取行动。例如，新奥尔良利用高度可见的规范执行团队，甚至威胁切断电力。
具有讽刺意味的是，一些城市正与专业的平台公司签订合同，以确保合规，例如“Sublet Spy”，利用军事风格的技术来检测非法出租。
在澳大利亚，变革是逐渐而缓慢的。规划法律由澳大利亚各州政府监管。他们对短期租赁的管控比海外地区缓慢得多。例如，新南威尔士州已开始制定短期租赁的规范，经历了长时间的咨询和调查流程。这些规定通常允许全套家庭短期租赁而无需特别批准，但限制悉尼都会区的预订为每年180晚。其他地区可以申请强制实施相同的条件。这旨在保护租赁住房，但考虑到业主们在接近180晚的上限之前可以为其物业预订每个周末以及圣诞节住宿，这不太可能实现这个目标。这就是为什么拜伦湾的房屋对当地居民和工人来说很稀缺，该地区试图设定90晚的更严格限制，除了指定区域，这些区域有大量的度假住宅。拜伦湾拥有全国最高的短期租赁物业密度。当疫情关闭边界时，该地区的租金在2020年下降，因为短期物业转向了长期租赁市场。然而，这种情况没有持续太久。随着更多人在疫情期间搬到拜伦，短期租赁市场的回归，2020年6月租金从555澳元上涨到2022年9月的800澳元。长期租赁住房短缺是拜伦的企业找不到员工的原因之一。西澳大利亚州提议将短期租赁限制在每年60天，没有当地规划批准则不会放行。例如，在玛格丽特河，度假屋业主需要每年更新他们的规划许可，提供短期住宿。如果有关该物业发生投诉，许可可能会被暂停。再次强调，主要关注的是保护已有的长期租赁住房供应。具有讽刺意味的是，永久性租赁住房供应的不足给该地区的旅游经营者带来了压力，他们的员工在该地区找不到住房。与此同时，为度假者准备的房车营地却容纳了无家可归者。塔斯马尼亚试图让地方政府制定和执行自己的规定，但这可能需要新立法。总之，规范短期租赁以防止租赁供应的进一步损失至关重要，但政府行动缓慢而执法困难。面对澳洲乏力的短期租赁市场监管，澳大利亚政府正在努力减少住房危机吗？尼克尔·格伦是悉尼大学城市与区域规划学的教授。 综合图片来源：Shutterstock"
